Immobilien als Anlage

Immobilien bieten Ihnen auch als Kapitalanlage einen Schutz Ihres investierten Kapitals vor Inflation und lässt so Ihr Vermögen kontinuierlich anwachsen. Weiterhin investieren Sie damit in einen der wohl ältesten und profitabelsten Sachwerte der Welt.

Die Probleme unserer heutigen Zeit sind mittlerweile bekannt, und jeder spürt diese Probleme sehr deutlich:

1) Die steigende Inflation

• Allein seit Einführung des Euro betrug diese durchschnittlich ca. 5% pro Jahr!                
• Wie hoch ist Ihre "gefühlte" Inflation?
• Wenn Sie eine Rendite von 3% pro Jahr erhalten, aber einen Kaufkraftverlust von ca. 5% pro Jahr haben, so haben Sie real einen Verlust von 2% pro Jahr - denken Sie einmal darüber nach!
• Auf Sparbüchern mit einer Verzinsung von nur ca. 1-1,5% liegen mehrere Billionen Euro!

2) Die geringen Lohnsteigerungen

• In den letzten 5 Jahren nur ca. 1,0 - 1,50 % p.a.
• Wann hatten Sie Ihre letzte Lohnerhöhung?
• Glauben Sie daran, das es bald wieder mehr Weihnachts- und Urlaubsgeld geben wird?

3) Die steigende Steuerbelastung

• Ca. 165 Tage! pro Jahr arbeitet ein Durchschnittsbürger nur für Sozialversicherungen und Steuern!
• Hat sich bei Ihnen die letzte Steuerreform spürbar bemerkbar gemacht?
• Wird die Steuerbelastung auf Dauer sinken oder steigen?

4) Das Rentenproblem

• Die Beiträge steigen, die Renten sinken
• Immer weniger Arbeitnehmer müssen immer mehr Rentner bezahlen
• Die Lebenserwartung steigt ständig, die Geburten gehen zurück

Fazit: Heute zahlen Sie zu viele Steuern, morgen ist Ihr Geld weniger wert, und
           übermorgen erhalten Sie zu wenig Rente!

Laut einer renommierten Studie haben die meisten Menschen nachhaltiges Vermögen durch die Investition in Sachwerte geschaffen!

Immobilieneigentümer bilden das größte Vermögen in Deutschland. In Zeiten unsicherer Renten und schwankender Börsen nimmt die Bedeutung des Immobilienvermögens als Anlageform zu. Anleger, die auf Rendite aus Sachwerten setzen und einen überdurchschnittlich hohen Substanzwert erwarten, sind in diesem Anlagesegment gut aufgehoben. Abgesehen davon sollten Immobilienanlagen in keinem ausgewogenen Portfolio fehlen, denn diese erhöhen die Sicherheit. Geringes einzusetzendes Kapital und Steuervorteile machen Immobilien als Kapitalanlage für den Anleger sehr oft interessant.  

Worauf Sie achten sollten: 

Ob eine Immobilie auf lange Sicht auch die erwarteten Erträge erwirtschaftet, ist von einer Reihe von Faktoren abhängig. Vor allem die Lage ist entscheidend. Anders als bei selbst genutzten Immobilien sollten Sie nicht zwangsläufig von Ihren Ansprüchen an eine Wohnlage ausgehen, denn die Vermietbarkeit muss im Vordergrund stehen. Sollten Sie selbst z.B. ein Häuschen im Grünen für sich bevorzugen, so kann zur Vermietung eine Wohnung in einer Stadt, mit bester Verkehrsanbindung und guter Infrastruktur vorteilhafter sein. So erlangen Sie ein gutes Wertsteigerungspotential und größtmögliche Mieteinnahmen.

Für den Erwerb einer Immobilie als Kapitalanlage sollten Sie in jedem Fall einen Experten zu Rate ziehen, der Sie vor allem ohne Interessenskonflikte unabhängig beraten kann. Abwicklungen von Finanzierungen, Kenntnisse im Vertrags- sowie im Steuerrecht und fundiertes Wissen bei der Objektbewertung sollten seine tägliche Arbeit kennzeichnen.  

Grundsätzlich sollte eine Kapitalanlage folgende Kriterien erfüllen:

• Sicherheit
• Rendite
• Inflationsschutz
• Fungibilität - Veräußerbarkeit
• Steuervorteile

Vergleicht man Immobilien mit anderen Kapitalanlagen so stellt man leicht fest, dass die Immobilie die einzigste Kapitalanlage darstellt, die alle diese Voraussetzungen erfüllt. Nicht ohne Grund haben Immobilien im Langzeitvergleich höhere Renditen als Aktien erzielt.

Überprüfen Sie selbst einmal Aktien, Lebensversicherungen, Bausparverträge, Investmentfonds, Unternehmensbeteiligungen etc. unter o.g. Kriterien und Sie werden sicher selbst zu diesem Ergebnis gelangen.

Selbst Banken und Versicherungen, die gerne andere Produkte an Ihre Anleger vermitteln setzen selbst auf eine der ältesten Kapitalanlagen der Welt. Lesen Sie doch einmal sorgfältig die Bilanzen von Banken und Versicherungen, und Sie werden feststellen, dass ein Großteil der Gewinne in neue Immobilienanlagen investiert wird. Nicht umsonst galt schon immer der Grundsatz: “Grund und Boden verliert nie an Wert!“

Die Rendite 

Eine Immobilie erwirtschaftet eine durchschnittliche Mietrendite in Höhe von 4 – 5% p.a. Dies ist die Sofortrendite, die der Anleger für sein eingesetztes Kapital erhält. Hinzu kommen jedoch noch die Steuerrückerstattungen, die sich aufgrund der Abschreibungsmöglichkeiten ergeben, die ebenfalls eine Einnahmequelle darstellen, und damit der Rendite zugerechnet werden müssen.

Eine weitere Rendite ist die Wertsteigerung, die sich aus zwei Komponenten zusammensetzt.

Die Wertsteigerung aufgrund einer Investition in Sachwerte und damit in eine inflationsgeschützte Kapitalanlage ergibt eine durchschnittliche Wertsteigerung pro Jahr von ca. 2%. Dieser Wertzuwachs ist darin begründet, dass ein Käufer jedes Jahr mehr Geldwert aufwenden muss, um die gleiche Sachwertanlage zu erwerben. Dieser Wert orientiert sich an der aktuellen Inflationsrate. Bei der Ermittlung der Inflationsrate wird ein statistischer Warenkorb zugrunde gelegt, d.h. ein Warenkorb einer Durchschnittsfamilie, und es wird ermittelt wie hoch der jährliche Mehraufwand für den gleichen Warenkorb gegenüber dem Vorjahr beträgt.

Was hat z.B. ein durchschnittliches Einfamilienhaus 1960 gekostet, und was muß man heute dafür aufwenden? Sie werden erkennen das dieser heutige Wert ein Vielfaches des damaligen Erstellungspreises darstellt.

Eine weitere Wertsteigerung ergibt sich aus der gewählten Lage, der Ausstattung und der Vermietbarkeit des gewählten Objektes. Immobilien in Zentrumslagen erfahren hier derzeit einen immensen Wertzuwachs, da hier eine höhere Nachfrage vorliegt als das derzeitige Angebot umfasst. Wählt man eine Immobilie als Anlage in einer unwiederbringlichen Lage, so zahlen hier Mieter oder evtl. spätere Käufer wesentlich höhere Mieten bzw. Kaufpreise als in nicht so begehrten Lagen. Immobilien in bevorzugten Lagen sind nicht unbegrenzt vermehrbar, daher entscheiden hier Angebot und Nachfrage über den zu erzielenden Kauf- bzw. Verkaufspreis. Diese Wertsteigerungen können nur schwer beziffert werden, Extrembeispiele wie z.B. Wohnobjekte in Köln-Marienburg erzielen Preise von bis zu 7.000 €/qm! Studieren Sie selbst einmal die Tagespresse und sie werden auch dort Objekte finden, deren Preise weit über dem Durchschnitt liegen!

Welche zusätzlichen Kriterien muß eine Immobilie als Kapitalanlage erfüllen?

• Exponierte Lage
• Marktgerechter Preis
• Langfristig erzielbare Miete

Die Lage 
Um eine langfristige Wertsteigerung zu realisieren, ist die Lage einer Immobilie von entscheidender Bedeutung. Neben guter Verkehrsanbindung, vorhandener Infrastruktur zählt auch die Wahl der Stadt in der sich die zukünftige Kapitalanlage befinden sollte zu den sehr wichtigen Kriterien. Marktforschungen die jedes Jahr durchgeführt werden, nennen hier die wichtigsten westdeutschen Metropolen als renditeträchtigste Standorte. Köln, Düsseldorf, München, Berlin, und Frankfurt rangieren hier auf den obersten Plätzen. In den neuen Bundesländern sind dies Dresden, Leipzig, Chemnitz und Erfurt.

Der Preis
Auch in Bezug auf den Preis sollte das Angebot jeder Prüfung standhalten. Die Preise für Wohnraum sind in den letzen Jahren deutlich gestiegen, für gute bis sehr gute Lagen in o.g. Metropolen müssen Anleger teilweise bei Neubau schon mehr als 3.000 €/qm zahlen. Die Preissteigerungen resultieren natürlich auch aufgrund von gestiegenen Lohn- und Baukosten, die sich ebenfalls im Erstellungspreis niederschlagen.

Die Miete
Wichtigste Voraussetzung für eine Kapitalanlage im Bereich Immobilien ist die Miete. Die Miete sollte vor allen Dingen langfristig erzielbar sein, d.h. eine ortsübliche Vergleichsmiete sollte als Maßstab genommen werden, Mieterhöhungen setzt i.d.R. die vom Anleger beauftragte Hausverwaltung im gesetzlichen Rahmen um. Mietgarantien und Mietpools können in diesem Bereich zusätzliche Sicherheit für den Anleger bringen. Mietpools sind i.d.R. kostenlos und daher in den meisten Fällen empfehlenswert.

Die Werbungskosten 
Beim Erwerb einer Immobilie erzielt der Anleger in Verbindung mit der Miete als Einnahmequelle, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Da diese Einkünfte jedoch den Ausgaben wie z.B. Zinsen, Tilgung und Nebenkosten gegenüberstehen, ergibt sich hieraus i.d.R. eine Unterdeckung vor Steuern, diesen Differenzbetrag kann der Anleger steuerlich geltend machen. Hinzu kommt natürlich auf der Einnahmenseite noch die Steuerrückerstattung, die sich aus der Abschreibung der Immobilie und der damit verbundenen steuerlichen Geltendmachung ergibt.

Wählt der Anleger eine Immobilie als Kapitalanlage mit sehr hohen Abschreibungsmöglichkeiten, so kann es sogar durch die Steuerrückerstattungen zu einem Überschuß nach Steuern inkl. Tilgung kommen. In diesem Fall zahlen Mieter und Finanzamt die erworbene Immobilie ab, und die Wertsteigerung verbleibt beim Anleger.

Diese Kombination in Verbindung mit dem zur Zeit noch historisch niedrigen Zinsniveau machen die Immobilie zu einer Kapitalanlage mit überdurchschnittlichem Renditepotential.

Die Nebenkosten 
Die Nebenkosten bei einer Immobilie werden aufgeteilt in umlagefähige Nebenkosten und nicht umlagefähige Nebenkosten. Umlagefähige Nebenkosten sind z.B. Gebäudeversicherung, Wasser, Strom, Müllabfuhr etc., diese zahlt der Mieter inkl. der Kaltmiete an die Hausverwaltung.

Nicht umlagefähige Nebenkosten, also Kosten die der Eigentümer zu tragen hat, sind die Kosten für die Haus- und Mietverwaltung und die Instandhaltungsrücklage. Die Kosten für Haus- und Mietverwaltung sind steuerlich absetzbar, die Instandhaltungsrücklage nicht, da diese wie die Tilgung nicht zur direkten Kostenseite zählt.